演讲：戴以城
整理：店小四
2017年8月31-9月2日，中国特许加盟展·上海站在上海新国际博览中心成功举办。浩沙品牌管理（北京）有限公司总经理戴以城做了题为《健康产业项目如何选址才能成功》的主题演讲。
戴以城认为，中国商业健身市场正面临四个大的发展机遇：政策红利、消费觉醒、大众刚需、增量市场。前景广阔的健身行业，在门店选址上会存在哪些要求？下面是戴以城的精彩分享内容，开店邦编辑整理。
大家下午好，我是来自浩沙健身的戴以城，今天下午想跟大家分享一下关于运动健康产业，关于选址方面的心得。运动健康产业在中国未来十年有大量的增量市场，我将介绍一下增量市场生意怎么做。
第一部分：行业态势
这个市场是目前中国顶层战略、政策支持的行业，全面健身2014年上升为国家战略，2015年中央提出健康中国战略，全民健身事关中国人真正的幸福，所谓“幸福中国”就是围绕着一个“健康”，一个“健身”。表面上看运动不是大众刚需，但健康和美丽恰恰是大众刚需。为什么越来越多的人进健身房？因为他们发现医院带不了美丽和健康，恰恰健身房能够实现。
未来十年中国全民健身产业将有3倍的市场增长空间。2007年到2014年中国参与经常锻炼人口在飞速增长，用户的基数在飞速快速增长，这是产业的机会。
同时，中国商业健身市场的潜力是巨大的，中国目前大概有2000万人口付费到健身房健身，商业健身房大概1.5万家，未来十年这个行业新增80万人进入这个市场付费健身，而中国的商业健身房的缺口会达到6500家，这是一个巨大的空间市场。
整个商业健身市场面临四大机遇：
1.迎来了政策红利期。这个政策红利期是千载难逢的，在中国做生意往往要跟着政策走，否则就错失商机。
2.消费觉醒。无论线上互联网端，还是线下的运动健身，大众参与的热情都日渐高涨。
3.增量市场。运动商业健身未来做的是增量市场，而不仅仅在存量市场里面做红海生意。
4.大众刚需。爱健康、爱美丽绝对是中国人的大众刚需，健身房里面的产品服务恰恰能够解决达到这些需求，不管是减脂、塑型、增肌，还是改善亚健康、改善三高乃至运动社交。这些都是医院、美容、按摩都带不来的。虽然他们在做这些卖点，但真正的强身健体还是要靠运动实现。
健身房是一个什么样的生意？以会籍收入为主营业务，并以此开展的其他各类增值服务，如私教、游泳、团操等收入。健身房的生意是发展一个会员带来“1+N”的消费，会员买了会籍，买了年卡，这一年都会在你的场馆里体验和消费。因此就需要通过良好的服务和体验，让他产生增值消费的需求。
举几个门店例子，比如小型的数字智能健身房，400~800平米，预售600平米的店可以达到收入400万，目前这种业态不多了。比如中型数字智能健身房，1200平米，月收入87万，大型健身房带社区型的，带游泳馆的，夏季月收入能达到300万，这就是健身房“1+N”收入带来的。
有人说在健身房目前的生意里面，会籍加私教收入至少能做到1：1，甚至1：2、1：3，那个1是会籍，后面加的“N”，就是私教、游泳等收入。靠场地收一点会籍费的时代已经过时了。
第二部分：健身房选址
健身房不像一般的餐饮，更需要做长线经营，五年、八年。所以选址很重要。我们选址围绕着商圈、位置、投资来开展。
1、开发新址的准则都是围绕商圈的成长性、物业的成长性、位置的成长性展开的。
具体来说，做健身房要开发有利润的健身馆，能长期盈利的健身馆，有升值潜力的健身馆，这些都是围绕着商圈、位置开展的。
比如我们在北京郊区一个万达广场开一家店。选择理由：万达在当地怀柔步行街旁边，核心商圈唯一的购物中心，集客能力强，客流有保证，客群素质好，营销推广易。虽然租金高，但客流营销好，所以我们会做。
选址不是选择最便宜的，而是要选择最适合你生意的，像这种项目一签就是十年，健身房就可以做十年的生意，十年的客群。
2、市场认定、区域认定是开发选址整体思路的基础。
市场认定什么？首先看城市的类型，区域面积、经济指标、人口、收入水平、消费水平、恩格尔系数、以及同业经营状态，现场评估时都会去考察这些东西。
3、商圈和位置的认定。
包括商圈类型等级、类型、商圈中选择最好的物业，选择物业在商圈中最好的位置，以及物业提供给我方的位置，这些都是评估时重点考量的点。不同商圈的选址匹配不同的店型定位，因为客群不一样，所以开店面积，开店定位、定价都会不一样。我们会分析商圈类型及主要客源，主要业态，体量、入住率，道路规划，市政规划等等。
4、位置。
位置要看得见，不可以阻挡视线，进得去，不可以用任何障碍的阻挡。这个直接会影响你的到店率，所以可见性和通道性二者缺一不可。同时要看你的邻里关系，为什么我们会选万达店，这就是邻里关系，因为那些业态自带流量，不用做广告。
5、销售预估和工程认定。
选址不仅仅是选位置，还要适合你开店的位置，开出好店的位置。所以销售预估很重要，工程条件的复核也很重要，尤其对大型业态工程更重要。
基于前面的分析会做营业额的预估，做一个门店功能分区规划，包括服务区、洽谈区、体侧、有氧区、力量区、动感单车、私教区、淋浴区、游泳馆，等等，这就是为什么健身房提供那么多服务，服务基于功能区和器械承载。
6、工程认定。
工程评估会决定你未来开店的投资。举一个例子，这么大的面积，如果你进去是毛坯，没有拆除的和有拆除的，你的工程费用可能差5万、10万。原来有一个餐馆隔了很多房间，你拆除要费用，垃圾运走也要费用。如果没有经验，以为选址就是看位置，那就要小心了。
其实选场地、工程条件直接影响你后面的工程投资，里面带的空调、新风、消防这些设施同样会影响你的工程投资，这都要做专业评估的，所以不仅仅是选位置。
7、财务分析。
复核你的投资条件、投资风险。出报告，帮助加盟商做投资分析。
8、租赁条件、法务核实。
因为你不知道哪个租赁合同、租赁条件有什么法律风险。
9、设计认定。
看完评估后，考虑门店适合什么风格。
第三部分：投资费用
投资健身房需要多少钱？
小型健身房400~800平米，开店投资90~230万；中型800~1199平米，开店投资160~300万；大型1200平米以上，开店投资200万以上。依据浩沙国际标准的游泳馆，有25米半标准游泳馆，450平米以上，开店投资50~110万；50米标准游泳馆，1200平米以上，开店投资64~120万。面积不一样，装修投入不一样。
